Anspruchsvolle Fassadengestaltung in der „Max-Beckmann-Straße“
Portrait des Immobilienprojekts „Max-Beckmann-Straße“ der VIVAT
Großzügiger Wohnraum in der Leipziger Innenstadt

Zahlen und Fakten

Initiator: Multitalent AG

Investitionsfokus: Immobilien-Projekte in Deutschland (95 %) und physisches Gold

Investitionsstruktur: Verbriefte festverzinsliche Teilschuldverschreibungen an die Multitalent AG, Liechtenstein

Steuerliche Struktur: Einnahmen aus Kapitalvermögen

Mindestanlagesumme: EUR/CHF 1.000 (Prestige), EUR/CHF 50.000 (Exclusive) oder EUR/CHF 200.000 (Prime)

Laufzeit: Festlaufzeit bis 31. 12. 2023

Plazierungsfrist: 12 Monate ab Freigabe, bis 10. 06. 2019

Angebotsvolumen: EUR/CHF je 10 Mio. (Prestige/Exclusive/Prime: EUR/CHF je 1,5/5/3,5 Mio.)

Mindestkapital: nein

Verzinsung: geplant 6 %, 8 % und 10 % p. a., vierteljährliche ratierliche Auszahlung

Weichkosten: 18 % für Vertrieb und Verwaltung

Investitionsquote: 82 %, abzüglich weiterer möglicher Kosten auf Investitionsebene

Liquiditätsreserve: flexibel

Plazierungsgarant: nein

Vertriebskoordination: Vivat Verwaltungs GmbH, Kempten

Alleinstellungsmerkmale: Teilschuldverschreibungen, die in deutsche Immobilien und Gold investiert werden. Vertrieb in der gesamten EU, der Schweiz und Liechtenstein.

Bewertung: 2+ (Notenskala)

Investmentanalyse vom 03.10.2018

Multitalent AG – Prestige, Exclusive und Prime

Die vorliegende, für internationale Anleger konzipierte Anleihe rundet die aktuellen Emissionen der Vivat-Multitalent-Gruppe nach oben ab. Die Zielinvestments liegen noch nicht fest, immerhin haben die Verantwortlichen in der Vergangenheit lukrative Immobilienprojekte entwickelt. Die Verzinsung paßt zum Chancen-Risiko-Profil.

Die Anbieterin

Die Multitalent AG, Liechtenstein, wurde Anfang 2018 gegründet. Alleiniger Gesellschafter ist der Vorstand Waldemar Hartung, Hauptverantwortlicher und Gesellschafter sämtlicher Unternehmen der Vivat-Multitalent-Guppe. Zweiter Vorstand ist der Jurist Gerd Jelenik. Dessen CSC AG fungiert als Büroadresse für die Multitalent AG, auch das physische Gold soll über die CSC AG eingelagert werden.

Waldemar Hartung kann, gemäß Gesellschaftsvertrag, ohne Aufsichtsgremium nach Belieben den Investitionszweck und die Anlagebedingungen verändern.

Die Vivat-Multitalent-Gruppe emittierte, nach eigenen Angaben, seit 2012 Nachrangdarlehen. Bis heute laufen die Emissionen mit einem Gesamtvolumen von EUR 45 Mio. problemlos, zumindest finden sich in den einschlägigen Portalen keinerlei Beschwerden. Auch weist der Lagebericht 2016 der Vivat Multitalent AG lukrative Immobilienprojekte aus.

Beim vorliegenden Angebot ist die für den europaweiten Vertrieb Verantwortliche die Vivat Verwaltungs GmbH, Kempten. Deren Geschäftsführer Daniel Hartung, Sohn von Waldemar Hartung, kann inzwischen eine mehrjährige Erfahrung im Bereich Vertrieb vorweisen. Die Vivat-Multitalent-Gruppe ist aktuell der einzige Anbieter auf dem Markt mit einem derartig weitgespannten Zielgebiet. Die Unternehmensgruppe ist sehr professionell strukturiert, auch die eingebundenen externen Partner sind hochkarätig, was sich an der Projektqualität ablesen läßt.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter gewohnt vorbildlich schnell mit sämtlichen notwendigen Unterlagen.

Schwächen – Einzelgesellschafter kann nach Belieben schalten und walten.

Stärken – Anbieter ist erfahren im Emissions- und Vertriebsbereich. Bisherige Emissionen laufen störungsfrei.

Die Investitionssegmente

Das Nettokapital aus der Emission soll primär in deutsche Immobilienprojekte fließen. Ein kleiner Teil (rund 5 %) soll in physischem Gold vorgehalten werden. Gold ist dabei als reine Absicherung, als Wertspeicher, prognostiziert, was durchaus sinnvoll ist. Das Anleihenkapital soll un-/mittelbar in deutsche Immobilienprojekte investiert werden. Bevorzugt, legt man die Projekte der Vergangenheit zu Grunde, handelt es sich dabei um klassische Neubauprojekte oder Restrukturierungen. Die Multitalent tritt dabei als Partner auf und investiert das Geld in der Regel als Co-Investor neben weiteren, teils institutionellen Investoren. Damit ist ein Zugang zu sehr lukrativen Projekten möglich, die vernünftige Rückflüsse ermöglichen.

Auf Projektebene kann eine Bankenfinanzierung erfolgen. Dies ist bei Immobilienprojekten üblich; dank der üblichen kurzen Laufzeit von rund 24 Monaten bis Fertigstellung ist eine Bankzwischenfinanzierung – bei hochwertigen Projekten – auch ein überschaubares Risiko. Der Lagebericht 2016 der Vivat Multitalent AG – sie stellt die Konzernmutter dar, hier laufen alle Kapitalströme zusammen – weist für Ende 2016 sechs laufende Projekte aus. Vier davon wurden mit namhaften Bauträgern aus Leipzig durchgeführt, zwei weitere werden in Eigenregie verantwortet. Zum Analysezeitpunkt werden bereits 13 laufende Projekte betreut.

Da der Anleihenzeichner keinerlei Mitspracherechte hat, vertraut er während der Laufzeit vollumfassend auf die Kompetenz der Verantwortlichen im Haus Multitalent. Auch wenn das Investitionsumfeld für deutsche Immobilien aktuell ausgesprochen positiv ist, besteht dennoch die Kunst darin, die Spreu vom Weizen zu trennen. Waldemar Hartung als Herz und Gehirn der Multitalent AG verfügt nachweislich über diese Fähigkeit.

Schwächen – Zielinvestments werden für Kapitalgeber nicht jährlich evaluiert.

Stärken – Anbieterin verfügt im Haus über umfangreiche Kompetenz im Zielsegment Immobilien. Zielsegment ermöglicht attraktive Renditen bei entsprechendem Zugang und Expertise in der Auswahl und Umsetzung.

Das Konzept

Der Anleger investiert sein Geld über eine festverzinsliche Teilschuldverschreibung (oder auch „Anleihe“) in die Multitalent AG, Liechtenstein. Diese investiert das Kapital weiter direkt in Immobilienprojekte oder -unternehmen. Da das Darlehen als Fremdkapital gewertet wird, wäre es im Verwertungsfall gleichrangig zu anderweitigem Fremdkapital zu behandeln. Da die Emittentin selbst kein weiteres Fremdkapital aufnimmt, steht der Anleihezeichner an erstere Stelle, neben anderen Anlegern. Die Kapitalnehmerin ist eine Neugründung, damit ist das Unternehmensrisiko per definitionem hoch.

Die anfänglichen Weichkosten fallen mit 18 % hoch aus, die Vertriebsprovisionen sind mit 13 % durchschnittlich hoch. Die laufenden Kosten auf Verwaltungsebene sind augenscheinlich moderat, allerdings kann, wie mehrfach geschrieben, der Einzelgesellschafter die Kostenschraube nach Belieben anziehen. Die Zinsen für den Anleihegeber liegen zwischen 6 % und 10 % p. a., quartalsweise anteilig auszahlbar. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung geht auf, wenn die Anleihe in kurzlaufende Immobilienprojekte fließt. Die Rendite am Anfang der Wertschöpfungskette ist erfahrungsgemäß so hoch (in der Regel weit über 20 % p. a. bei entsprechender Projektgüte), daß der hohe Zinssatz sowie die Initialkosten erwirtschaftet werden können. Grundvoraussetzung hierfür ist aber der Zugang zu lukrativen Projekten, die bei Fertigstellung entsprechend verkäuflich sind. Bis dato hat Waldemar Hartung als Verantwortlicher nachweislich einen entsprechenden Zugang. Da die Anleihe auf 5 Jahre Festlaufzeit ausgelegt ist, wären rechnerisch 2 Projektläufe möglich, bei entsprechender Plazierung der möglichen CHF 20 Mio. Da der hauseigene Vertrieb der Unternehmensgruppe Vivat Multitalent hochprofessionell – und europaweit – aufgestellt ist und der externe Vertrieb nach lukrativen Konzepten sucht, sollte die Ausplazierung in den nächsten 12 Monaten, mithin eine ausreichende Kapitalisierung möglich sein.

Schwächen – Einzelgesellschafter kann ohne Aufsicht oder Kontrolle handeln, auch zum offensichtlichen Nachteil des Anlegerkapitals.

Stärken – Erfahrener Anbieter. Bisherige Emissionen laufen störungsfrei. Angebot rundet Angebotspalette ab. Hohe Verzinsung, die zum Chancen-Risiko-Profil paßt. Zweifacher Projektlauf während Anleihenlaufzeit möglich.

Die Zielgruppe

Die Laufzeit von 5 Jahren, die hohe mögliche Verzinsung und das Zielsegment Immobilienprojektentwicklung sowie die nachrangige Position des Anlegers sprechen eindeutig erfahrene Investoren an, die ein adäquates Chancen-Risiken-Verhältnis wünschen.

Die Unternehmenshistorie der Anbieterin ist kurz, es sind zum Großteil noch keine festen Partner definiert. Die Vorgängeremissionen zeigen immerhin, daß das Konzept grundsätzlich aufgeht, daher erscheint die Risikoprämie aus heutiger Sicht angemessen, vor dem Marktumfeld sogar attraktiv.

Summa summarum

halte ich die Angebote „Prestige“, „Exclusive“ und „Prime“ der Multitalent AG, Liechtenstein, für einwandfrei. Hinter der neuen Anbieterin steht ein erfahrener Verantwortungsträger, das Konzept hat seine Feuertaufe ebenfalls bestanden. Die hohen Initialkosten sollten über die möglichen Einzelrenditen auf Projektebene problemlos tragbar sein. Meiner Meinung nach verdienen die Angebote eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+).

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