Fontenay-sous-Bois zählt zu den attraktivsten Standorten für Büroimmobilien. Foto: Didier Pazery.

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Zahlen und Fakten

Initiator: KGAL GmbH & Co. KG, München

Fondsobjekt: neu errichtete Büroimmobilie im Osten von Paris, in Fontenaysous-Bois

Objektaufbau: 13geschoßiger (4 UG) Komplex incl. 368 Tiefgaragenstellplätze

Fertigstellung: 07. 10. 2010

Vermietungsstand: 100 % an BNP Paribas S. A. bis 06. 10. 2019

Steuerliche Einkünfte: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, unterliegen nicht dem Progressionsvorbehalt

Grundstücksfläche: 3.542 m²

Mietfläche: 19.832 m²

Erwerbspreis: EUR 84,9 Mio. netto

Wert laut Gutachten: entspricht Kaufpreis

Mindestbeteiligung: EUR 10.000 zzgl. 5 % Agio

Fondslaufzeit: erstmalige Kündigung durch Anleger zum 31. 12. 2027 möglich

Zeichnungsfrist: bis spätestens 31. 12. 2012

Mindestkapital: nein

Gesamtkapital: EUR 97,7 Mio. (incl. Agio)

Emissionskapital: EUR 44,9 Mio. zzgl. 5 % Agio

Fremdkapital: EUR 50 Mio. (51,1 % des GK), Tilgung annuitätisch anfänglich 0,5 % p. a., Zinssatz effektiv 5,19 % p. a., auf 7 Jahre fest

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Investmentanalyse vom 10.03.2011

KGAL Property Class Frankreich 1

KGAL bietet einen klassischen Büroimmobilienfonds mit einem neuen Objekt in Frankreich. Konservativ gestrickt, stellt der Fonds ein Basis-Investment dar, das den aktuellen Marktgeschmack treffen dürfte.

Der Initiator

Mit einer über 40jährigen Historie zählt die KGAL GmbH & Co. KG, Grünwald, zu den ältesten deutschen Fondsinitiatoren. Die KGAL ist eine reine Bankentochter, was sich auch in der Produktpalette niederschlägt: Die Fondsangebote sind konservativ, die Kapitalerhaltsicherheit ist stets wichtiger als mögliche Renditechancen. Bei den von 1993 bis Ende 2009 25 emittierten Immobilienfonds drückt sich diese Maxime aus durch großvolumige 1-Objekt-Fonds mit namhaften Mietern und langfristigen Mietverträgen. Der vorliegende Fonds bietet nach gleichem Schema zum ersten Mal eine Investition in Frankreich. Gemäß dem Geschäftsbericht von Ende 2010 betreut die KGAL 111.700 Beteiligungen in 160 Fonds mit einem Eigenkapital von rund EUR 6,5 Mrd. Die Unternehmensgruppe beschäftigte bei Prospektlegung 377 Mitarbeiter. Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator vorbildlich schnell.

Stärken – Der Anbieter kann eine umfangreiche, langjährige und überzeugende Leistungsbilanz vorlegen.

Der Standort

Frankreich stellt neben Deutschland den Wirtschaftsmotor der EU dar. Gleichzeitig aber steht Frankreich seit Jahren vor massiven strukturellen und wirtschaftlichen Problemen [1] [2] [3], die sich aus heutiger Sicht ausweiten werden [4]. Die Regierung unternimmt einzelne Maßnahmen, wie das teilweise Umverteilen des staatlichen Pensionsfonds [5], unterläßt jedoch notwendige Eingriffe [6]. Der Mesostandort Paris ist ambivalent zu sehen: Als Frankreichs Zentrum ist Paris traditionellerweise ein landesweiter Magnet für die Zuwanderung von Arbeitnehmern und den Zuzug von Unternehmen. Gleichzeitig hat sich in den letzten Jahren speziell in den Vororten ein Trend zu Ghettoisierung und instabilen Parallelgesellschaften entwickelt [7]. Der erwartete Zuzug von französischsprachigen politischen Flüchtlingen aus Nordafrika, laut Quellen werden hier rund 1,5 Mio. Immigranten erwartet [8], wird die Situation langfristig weiter aufheizen. Der Mikrostandort Fontenay-sous-Bois, ein Vorort im Pariser Osten, zählt zu den attraktivsten Standorten für Büroimmobilien. Der Initiator belegt nachvollziehbar eine unter dem Pariser Durchschnitt liegende Miete, eine vergleichsweise hohe Auslastung und hohe Ankaufsrenditen. Fontenay-sous-Bois ermöglicht Mietern dank einer sehr guten Anbindung einen schnellen Zugang zur Pariser Innenstadt und zu mehreren Flughäfen. Die in unmittelbarer Nähe zum Fondsobjekt gelegene Schnellbahn erschließt die West-Ost-Achse der Stadt. Im Stadtteil werden aktuell mehrere Flächenentwicklungen durchgeführt. Auch der Standort der Fondsimmobilie ist geprägt von umfangreichen geplanten Entwicklungsmaßnahmen in unmittelbarer Nachbarschaft: Das sich im Süden und Norden anschließende Gewerbegebiet ist ausgewiesen für geplante Büroneubauten. Die Büroobjekte in der Nähe sind schwerpunktmäßig belegt von Finanzdienstleistern und Versicherern. Daneben gibt es ein großvolumiges Nahversorgungszentrum, ein Hotel und ein Kultur- und Sport-Zentrum. Der Mikrostandort ist für die Nutzung ohne Zweifel hervorragend geeignet.

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