Investmentanalyse vom 03.03.2017

Degag Genußrecht Serie L

Die Degag-Gruppe offeriert ein großvolumiges Genußrecht, um Immobilienprojekte zu finanzieren. Hinter dem Haus stehen mehrere Jahre Arbeitserfahrung der Gesellschafter, die selbst substantiell beteiligt sind. Wird das Darlehen korrekt investiert, ist die vergleichsweise hohe Verzinsung vor der aktuellen Marktlage problemlos darstellbar.

Die Anbieterin

Die Degag Deutsche Grundbesitz AG, Hannover, legt über ihre Tochter Degag Kapital GmbH ein weiteres Genußrecht auf, bis dato die fünfte Emission. Geschäftsführer und Gesellschafter der Degag-Gruppe sind zu gleichen Teilen Birger Dehne und Dragana Krüger. Hinter beiden stehen offensichtlich mehrere Generationen Erfahrung in der Immobilienwirtschaft. Die Gesellschafterfamilien handeln nach der Maxime, Immobilien für „die Ewigkeit zu erwerben“. Die beiden Unternehmensleiter sind, entsprechend der Familienhistorie, versierte Immobilienfachleute.

Die Degag deckt neben der Projektentwicklung – Einkauf und Renovierung – auch die Objekt- und Hausverwaltung selbst ab.

Die Degag AG wurde 2009 gegründet, das eingezahlte Stammkapital beträgt seit Ende 2013 EUR 5,05 Mio. Die vorliegenden Bilanzen (bis incl. 2015) der AG und ihrer Mutter – der Dehne & Krüger Holding GmbH, ebenfalls Hannover, – weisen ein starkes Unternehmenswachstum aus. Augenscheinlich sind die Unternehmen gesund (bis Ende 2015). Die Degag AG hat eine umfassende harte Patronatserklärung für die Emittentin erklärt. Außerdem erklärten die beiden Gesellschafter im August 2012 einen Rangrücktritt gegenüber den Genußrechtsinhabern.

Die Kostengestaltung der Anbieterin ist außergewöhnlich maßvoll gestaltet, so fließt beispielsweise keinerlei Geschäftsführergehalt. Die beiden Unternehmensleiter werden über ihre Gewinnanteile an der Holding und der AG entlohnt.

Das Gesamtvolumen der bisherigen Emissionen liegt bei EUR 65 Mio. Laut Internet liegen keine Störungen der Zahlungsverpflichtungen vor. Bis dato wurden 2 Serien (EUR 4,5 Mio.) zum größten Teil laufzeitabhängig zurückgezahlt. Zwischen 2014 und 2016 wurde eine „Serie K“ für Altanleger emittiert, der damalige Zinssatz von 5,3 % wurde der vorliegenden Emission Anfang 2017 angepaßt. Die Wiederanlagequote soll bei 60 % liegen, die durchschnittliche Laufzeit der Verträge bei 7 Jahren, die durchschnittliche Zeichnungssumme liegt bei EUR 30.000.

Aktuell betreut die Degag-Gruppe einen Immobilienbestand im Wert von rund EUR 300 Mio., der für durchschnittlich EUR 400/qm erworben wurde. Die stillen Reserven, die sich aus diesem niedrigen Einkaufswert ergeben, sind offensichtlich.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter zeitnah und mit sämtlichen notwendigen Unterlagen, um die Besonderheiten dieses Hauses zu belegen.

Stärken – Seit Jahrzehnten im Zielmarkt etablierte Entscheiderfamilien. Makellose Historie.

Die Investitionsstrategie

Das Nettokapital aus der Emission soll in Immobilienprojekte der verschiedenen Konzernunternehmen fließen. Grundsätzlich handelt es sich in jedem Fall um Wohnimmobilien, die über die konzerneigene Vermietabteilung in den Markt gebracht werden. Mangels negativer Presse ist davon auszugehen, daß die bisherigen Projekte aus Käufersicht bis dato problem- und beschwerdefrei laufen. Die Degag investiert, nach eigener Aussage, ausschließlich in Wohnprojekte in der weiteren Umgebung von Hannover (auch anliegende Bundesländer), die persönlich von der Zentrale aus betreut werden können.

Das Projektvolumen liegt bei den Zielobjekten im Bereich weniger 100tausend bis rund EUR 7 Mio. Damit ist das Emissionsvolumen dank einer Vielzahl möglicher Zielinvestments breit diversifizierbar. Da zudem verschiedene Projektgesellschaften finanziert werden sollen, würde bei einem Ausfall der Rest der Investitionssumme nicht infiziert. Das als Eigenkapital fungierende Genußrechtskapital wird im ersten Projektschritt investiert: Nach Vorliegen eine Wertgutachtens werden Wohnimmobilien mit deutlichem Wertsteigerungspotential erworben. Nach einem massiv gestiegenen Immobilienwert durch substanzbildende Revitalisierungsmaßnahmen – dieser Arbeitsschritt benötigt in der Regel 18 bis 24 Monate – erfolgt ein weiteres Wertgutachten. Ziel der Maßnahmen ist in jedem Fall die Vollauslastung. Das zweite Gutachten dient dann als Verhandlungsbasis für eine Endfinanzierung durch eine Bank. Das Genußrechtskapital kommt frei und kann in den nächsten Investitionszyklus fließen. Aus der geplanten Einzelprojektrendite von 12 % p. a., die erfahrungsgemäß sehr konservativ ist, sollte die Verzinsung der Darlehen problemlos darstellbar sein. Zumal über die mögliche Laufzeit von mindestens 5 oder 10 Jahren mehrere Projektzyklen möglich sind.

Stärken – Zielunternehmen ist sehr etabliert im Zielmarkt und kann eine lange Referenzliste sowie umfangreiche geplante Projekte vorlegen. Exzellenter durchschnittlicher Einkaufspreis von EUR 400/qm über Gesamtportefeuille.

Das Konzept

Das Anlegerkapital wird als festverzinsliches Genußrecht an die Degag Kapital GmbH, Hannover, vergeben und ist damit unmittelbar vom Unternehmenserfolg abhängig. Da das Darlehen als Eigenkapital gewertet wird, wäre es im Verwertungsfall nachrangig zu behandeln. Ein Anleger stünde damit an letzter Stelle aller möglichen Anspruchsteller, wobei ein notariell beglaubigter Rangrücktritt beider Gesellschaft vorliegt.

Die Kapitalnehmerin ist eine Neugründung, damit ist das Unternehmensrisiko per definitionem sehr hoch. Die Mutter und Kapitalverwendende, die Degag Deutsche Grundbesitz, weist immerhin ein Stammkapital von EUR 5,05 Mio. auf. Dies ist umso wichtiger, da die AG eine unbeschränkte und umfassende Patronatserklärung zugunsten der Emittentin abgegeben hat. Angesichts des Emissionsvolumens von bis zu EUR 75 Mio. scheint die Erklärung ausreichend. Zudem fußt die Degag-Gruppe auf einer generationenalten Erfahrung im Immobiliensektor mit entsprechenden Netzwerken. Dem Vernehmen nach sollen die Gesellschafterfamilien selbst mit mindestens EUR 11 Mio. in die Projekte der Gruppe investiert sein.

Die anfänglichen Weichkosten liegen bei sehr guten 11 %, ein Agio wird nicht erhoben. Die Einzelinvestments der Zielgesellschaft sollen mit über 12 % p. a. rechnen, was angesichts der Marktlage und der Konzernerfahrung problemlos möglich sein sollte. Die Anlagequote des Genußrechts aus Sicht der Investoren liegt unter dem Strich bei 100 %, der Anleger erhält seine Verzinsung auf die volle Höhe seiner Einlage.

Stärken – Erfahrenes Zielunternehmen mit einer generationenlangen Expertise. Straff organisierter und etablierter Konzern mit einer umfangreichen Leistungsbilanz. Kaufen-und-Halten-Strategie sorgt für sehr hohe stille Reserven, damit für ein ausgeprägtes Schutzpolster. Harte Patronatserklärung durch die Gruppen-Mutter.

Die Zielgruppe

Genußrechte beteiligen den Kapitalgeber (Darlehensgeber) unmittelbar an der Unternehmensentwicklung. Geht die Investitionsstrategie auf, erhält der Anleger die geplante Verzinsung; tritt der Insolvenzfall ein, steht er ganz am Ende der Schlange der Anspruchsteller, beim vorliegenden Fall allerdings vor der Emittentin. Die Anbieterin ist sehr etabliert in ihrem Zielmarkt, auch wenn der Außenauftritt dies nicht erwarten ließe. Ganz offensichtlich trifft „altes Geld“ auf eine vermögende Klientel, die meist über Vermögensverwalter aktiviert wird. Umgewöhnlich am Angebot ist, daß die Zinshöhe stets gleich bleibt, unabhängig von der gewählten Laufzeit oder dem Auszahlungsmodus. Die Risikoprämie fällt vergleichsweise hoch aus, der Zielmarkt und die Historie des Anbieters sorgen für ein überzeugendes Chancen-Risiko-Profil.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Genußrecht Serie L“ der Degag Kapital GmbH, Hannover, für sehr gut. Erfahrener Anbieter mit etablierten Netzwerken. Sehr langfristige Investitionsstrategie mit ausgeprägten stillen Reserven. Ein überzeugendes Angebot eines gediegenen Anbieters. Das Angebot verdient in meinen Augen eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).