Investmentanalyse vom 27.02.2013

Selfmade Capital Brazil 9

Die auf Projektentwicklungen spezialisierte Selfmade Capital faßt Fuß in einem der attraktivsten Immobilienmärkte der Gegenwart. Der Partner zählt zu den renommiertesten Entwicklern vor Ort. Anleger können sich auf einen gelungenen Fonds mit überzeugendem Chancen-Risiko-Profil freuen.

Der Initiator

Die Selfmade Capital Investments GmbH, Unterföhring, emittiert seit Mitte 2008 geschlossene Spezialfonds, bis dato 8. Vertreten sind dabei eine Silberraffinerie in den Vereinigten Arabischen Emiraten und Grundstücksentwicklungen in der Karibik, Asien oder Afrika. Die bisher aufgelegten Fonds laufen gemäß Leistungsbilanz alle im oder über Plan. Das plazierte Eigenkapital liegt aktuell bei über EUR 100 Mio. Der Geschäftsführer von Selfmade Capital, Malte Hartwieg, ist seit Jahrzehnten im Finanzdienstleistungssektor tätig und hat einen sehr erfolgreichen Vertrieb aufgebaut. Damit ist die Plazierung der einzelnen Offerten, auch im aktuellen schwierigen Marktumfeld, bis dato stets sehr schnell erfolgt.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter umgehend und mit sämtlichen relevanten Informationen.

Stärken – Anbieterin hat sich seit 2008 als Spezialanbieterin von Projektentwicklungsfonds etabliert. Sämtliche Fonds laufen mindestens plangemäß.

Der Markt

Brasilien zählt zu den Zukunftsländern dieser Erde. Das Land hat international politisch an Gewicht gewonnen, mit Hilfe der (mindestens) zehntgrößten Erdölreserven eine gesunde Einnahmebasis erlangt und für steigenden Wohlstand für die breite Bevölkerung gesorgt.

Der 2002 gewählte (und 2006 wiedergewählte) Präsident Lula da Silva gilt als erster tatsächlich in freien Wahlen vom Volk bestimmter Vertreter des Landes [1]. Er erreichte durch weitgreifende Sozialreformen unter anderem, daß die Zahl der Menschen unter der Armutsgrenze 2002 bis 2006 von 40 % auf 20 % gesunken ist [2]. Lulas Nachfolgerin Dilma Rousseff stammt ebenfalls aus der Arbeiterpartei, sie hat als politische Ziehtochter den wirtschaftlichen Reformkurs beibehalten [3]. Damit blieb bis dato ein für Investitionen wichtiges ruhiges Umfeld erhalten.

Brasilien verfügt über ein Erdölreservoir von mindestens 40 Mrd. Barrel, verteilt auf mehrere Tiefseeölfelder, die 2007 / 08 gefunden wurden [4]. Im April 2009 wurde ein weiteres Feld gefunden, offensichtlich steht Brasilien damit vor einer goldenen Zukunft [5]. Brasilien ist auf einem deutlichen Kurs der Entkoppelung von den USA – so wurden mit China umfangreiche Abnahmeverträge für die Ölproduktion unterzeichnet [6], ebenso wie auch China zahlreiche andere Investitionen im Land getätigt hat [7].

Im Zielfokus des Fonds liegen primär Wohnimmobilien im Nordosten des Staates. Das Marktumfeld ist sehr positiv, die Regierung hat in den letzten Jahren Programme aufgelegt, um den allgemeinen Wohlstand zu fördern. Das Programm „Mein Haus, mein Leben“ stellte im Mai 2009 rund EUR 11 Mrd. für den Bau von einer Million Wohnungen zur Verfügung. Seit 2012 sollen 60 % des erfolgreichen Programms für Wohnraum für die ärmste Bevölkerungsschicht verwendet werden. Landesweit fehlen 7,2 Millionen Wohnungen, vor allem für die Ärmsten [8].

Neben dem Wohnungsbau wird auch die Infrastruktur gefördert, offensichtlich eine der größten Baustellen im Lande [9]. So fließen in den ÖPNV in den nächsten Jahren rund EUR 26 Mrd.

Daraus läßt sich schließen, daß Brasilien den Bedarf in den einzelnen Bereichen erkannt und aktiv Maßnahmen ergriffen hat – und dank der neuentdeckten Ölreserven und der geschickten internationalen Wirtschaftspolitik für die notwendige Liquidität sorgen kann. Die Einwohner zeigen eine hohe Konsumbereitschaft. Damit wird Brasilien zu einem ernstzunehmenden Wirtschaftsstandort, vor allem für europäische Investoren. Gleichzeitig wächst damit mittelfristig die Gefahr einer hohen Inflation.

Stärken – Stark wachsendes Marktumfeld mit ausgeprägter Nachfrage im Immobiliensektor.

Die Partner

Die britische Investmentfirma Charlemagne Capital Ltd. wurde 1997 gegründet und verwaltete zum Jahresende 2012 USD 2,63 Mrd. [10]. Das Unternehmen entwickelt und verwaltet Fonds vor allem für institutionelle Investoren und gilt als Spezialist für Osteuropa, Rußland und Asien. Seit 2010 investiert Charlemagne auch in Brasilien. Charlemagne übernimmt die Funktion eines strategischen Managementpartners und des Anlageverwalters, der die Zielinvestments eigenverantwortlich verwaltet.

Die aus Sicht der Fondsgesellschaft wichtigen Entscheidungsträger bei Charlemagne sind Michael Russell mit Sitz in London und Paul Weeks, der die Verantwortung vor Ort trägt.

Russell ist laut Vita seit über 30 Jahren in der Leitung und Verwaltung von Immobilieninvestments größerer Volumina tätig. Weeks kann laut Lebenslauf eine 20jährige relevante Arbeitserfahrung im brasilianischen Immobilienmarkt vorweisen. Er ist erfahren in der kompletten Projektentwicklung und -leitung von Immobilieninvestments. Weeks ist zuständig für die laufende Projektüberwachung vor Ort. Im Januar erfolgte eine Vor-Ort-Prüfung des Partners durch die Verantwortlichen im Hause Selfmade Capital, die in jeder Hinsicht überzeugend ausfiel. Die tatsächliche Umsetzung vor Ort verantwortet Charlemagne über lokale Bauträger. Da Charlemagne vor allem aus dem Projektgewinn nach Auszahlung der geplanten Rendite für die Anleger verdient, ist eine hohe Leistungsmotivation gegeben. Die angestrebte Projektrendite liegt jeweils bei über 25 % p. a.

Der Entscheidungsprozeß bei der Projektauswahl ist sehr engmaschig und erfolgt mit Hilfe neutraler und versierter externer Fachkräfte.

Schwächen – Partner agiert völlig selbständig ohne Kontrolle durch die Fondsgesellschaft.

Stärken – Sehr erfahrener Fachpartner, der nachrangig am Projektgewinn partizipiert.

Das Konzept

Die Investitionen vor Ort sollen jeweils innerhalb von maximal 3 Jahren abgeschlossen und verkauft sein. Die Zielinvestments sollen jeweils mit mindestens 25 % p. a. rentieren. Da kein Projektentwicklungsrisiko vorliegt, ist diese Rendite mehr als angemessen. Das erste Zielprojekt ist vorausgewählt, damit ist das Blind-Pool-Risiko nur noch theoretischer Natur. Dabei handelt es sich um eine Wohnanlage im Rahmen einer kompletten Stadtentwicklung um die Siedlung Cumbuco in Nordbrasilien. Porto Pecém steht synonym für die explosionsartige Wirtschaftsentwicklung Brasiliens: Hier wird der bestehende Industriekomplex um den Hafen Pecém deutlich erweitert. Zahlreiche Unternehmen planen Investitionen, die über 100.000 neue Arbeitsplätze generieren werden [11] [12] [13]. Entsprechend hoch ist der Bedarf an nahegelegenen Wohnimmobilien für die Werksleitung.

Angesichts der geplanten Diversifikation auf unterschiedliche Objekte und der Expertise des nachrangig und erfolgsabhängig entlohnten Investmentmanagers erscheint das Gesamtanlagerisiko überschaubar.

Bei einer geplanten Laufzeit von mindestens 60 Monaten soll der Anleger Auszahlungen von 12 % p. a. (IRR, ohne Agio) erhalten, darüber hinausgehende Rückflüsse werden aufgeteilt. Die Investitionsquote fällt für einen Projektentwicklungsfonds mit 77,54 % (incl. Agio) akzeptabel aus, die Weichkosten liegen bei vertretbaren 20,87 %.

Für die hohe Zielrendite sorgen die hochattraktiven Zielmärkte sowie die Partnerqualität.

Schwächen – Fondsgesellschaft ist, ohne Mitspracherecht, vollkommen abhängig vom externen Fachpartner.

Stärken – Risikodiversifikation über verschiedene Objekte. Sehr attraktives Marktumfeld. Sehr erfahrener internationaler Partner mit einem sehr guten Marktzugang. Hohe Zielrendite bei kurzer geplanter Laufzeit.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Brazil 9“ des Initiators Selfmade Capital, Unterföhring, für sehr gut. Das Marktumfeld ist hervorragend und wächst seit Jahren stabil. Der eingebundene Fachpartner ist vor Ort etabliert und verfügt über eine überzeugende Expertise. In meinen Augen verdient der Fonds eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #495 ein.