Investmentanalyse vom 14.05.2015

Brest Tauros Ronda II

Das Immobilienhandelshaus Brest Tauros aus Leipzig ist auf Expansionskurs. Mittels des vorliegenden Erstrangdarlehens soll das Eigenkapital aufgestockt werden, um weitere und größere Projekte zu finanzieren.

Die Anbieterin

Die Brest Tauros Immobilien GmbH, Leipzig, wurde Ende 2011 gegründet. Das Stammkapital beträgt EUR 25.000. Die geschäftsführenden Gesellschafter, Jens Steiner und Stev Krembs, können laut eigenen Aussagen zusammen über 20 Jahre Erfahrung im Immobilien- und Vertriebsgeschäft vorweisen. So soll das deutschlandweite Netzwerk weitreichend und hochwertig sein. Offenbar existiert eine längere Historie über eine gemeinsame GdbR mit dem gleichen Unternehmenszweck, für die aber keine Daten vorliegen.

Der Gesamtverkehrswert des aktuell für die Plazierung bereitstehenden Portefeuilles liegt, laut Jens Steiner gemäß den summierten Wertgutachten, bei rund EUR 14 Mio.

Der Immobilienbestand soll durchschnittlich 9,3 % p. a. Mietrendite erwirtschaften. Der Ertrag aus dem Handelsgeschäft soll kostenbereinigt bei bis zu 50 % liegen. Laut Organigramm ist die Anbieterin zwischenzeitlich mit 2 Tochterunternehmen professionell aufgestellt; neben einer Projektgesellschaft wird über eine zweite Tochter (aktuell in Gründung) ein Portefeuille für vermögende Investoren strukturiert. Aktuell (04 / 2015) beschäftigt Brest Tauros 2 Mitarbeiter im Haupthaus, 6 weitere sind ausgelagert über Dienstleister (Kapitalverwaltung und Hausverwaltung). Für den Vertrieb sollen 170 freie Vertriebspartner angebunden sein.

Unter dem Strich ist im Hause Brest Tauros noch ein sehr ausgeprägtes Wachstumspotential gegeben, das unter anderem durch das vorliegende Angebot aktiviert werden soll.

Das systemimmanente Schlüsselpersonenrisiko ist dank der parallelen Geschäftsführerposition der beiden Gesellschafter eingeschränkt.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter umgehend mit sämtlichen notwendigen Informationen.

Stärken – Lokaler Projektentwickler, der seinen Markt seit Jahrzehnten kennt, finanziell auf sehr gesunden Beinen steht und sich auf einem Wachstumskurs befindet.

Das Angebot

Brest Tauros fokussiert sich ausschließlich auf den Handel mit Wohnimmobilien. Zielobjekte sind Immobilien mit einem ausgeprägten Wertsteigerungspotential durch eine Revitalisierung. Nach der Revitalisierung werden die Objekte wieder auf dem Markt veräußert. Brest Tauros agiert seit erst 3 Jahren deutschlandweit mit Schwerpunkt auf Städten mit über 200.000 Einwohnern. Das abgewickelte Bau- und Entwicklungsvolumen liegt bis Ende 2014 bei über EUR 16 Mio., laut Jens Steiner wurden rund EUR 10 Mio. von der GdbR verantwortet. Zur Zeit betreut Brest Tauros ein Projektvolumen von rund EUR 14 Mio., für 2015 ist ein Gesamtvolumen von EUR 25 Mio. geplant, unter anderem über das Spezialportefeuille für vermögende Anleger. Für das Darlehen mit erstrangiger Grundbuchabsicherung soll aktuell zusätzlich ein Objektvolumen von EUR 8,5 Mio. im Vorlauf, Umsetzung / Erwerb vorhanden sein. Es wird sukzessive nach Stand der Kapitaleinwerbung eingekauft. Zudem ist das vorhandene Immobilienvermögen, das auch per Grundschuld (kongruent zum Darlehensstand) als Sicherheit abgetreten wird, mehr als ausreichend für das Darlehensvolumen. Für den Anleger ist beim vorliegenden Angebot die Tatsache besonders charmant, daß er im eigentlichen Sinne nicht auf Gedeih und Verderben von der Anbieterin abhängt, da das Anlegerkapital in jedem Fall mit einer erstrangigen Sicherheit abgedeckt ist. Die Einzelobjekte sind stets durch externe Wertgutachten zu untermauern. Für die Validität der Grundschulden ist als Grundschuldtreuhänder der Notar Joachim Kukral, Leipzig, verantwortlich. Konkret sieht der Absicherungsvorgang wie folgt aus: Der Notar trägt auf das betreffende Einzelobjekt eine erstrangige Grundschuld ein. Diese wird anschließend anteilig an die jeweiligen Kapitalgeber per Notar abgetreten. Zusätzlich wird in der Grundschuld ein abstrakter Zins von 15 % p. a. für die Anleger eingetragen. Dieser würde etwaige Vollstreckungskosten komplett abdecken. Jeder Anleger erhält eine notarielle Urkunde, parallel erfolgt die treuhänderische Verwaltung der Grundschulden durch den Notar. Die Beleihung der einzelnen Objekte schwankt abhängig von der Kapitalmenge, die für die Realisierung des jeweiligen Projekts notwendig ist. Laut Jens Steiner soll die Quote zwischen 80 und 95 % (incl. Erwerbsneben- und Plazierungskosten) liegen. Tatsächlich könnte, gemäß Anlagebedingungen auch bis zu 100 % belastet werden.

Stärken – Sauber konzipiertes Angebot mit einem sehr ausgeprägten Risikopuffer dank erstrangiger Sicherheit per Grundbucheintrag.

Die Investitionskriterien

Die Zielobjekte von Brest Tauros sind in jedem Fall fertiggestellt, ausschließlich wohnwirtschaftlich genutzt und weisen bereits belastbare Mieteinnahmen aus. Die Objekte müssen ein Wertsteigerungspotential aufweisen, in der Regel sind sie suboptimal verwaltet oder stammen aus einer Umstrukturierungsmaßnahme größerer Immobilienpakete. Investiert wird in deutsche Mittelzentren mit mehr als 200.000 Einwohnern.

Bei den Projekten von Brest Tauros wird in keinem Fall Fremdkapital von Banken eingesetzt. Buchtechnisch zählt das Anlegerkapital als Eigenkapital, wirkt sich damit positiv auf die Aktiva-Seite der Anbieterin aus. Aus Anlegersicht positiv ist die fehlende Abhängigkeit von Banken, ein Damoklesschwert, das in der Vergangenheit im Krisenfall durch unerwartet geforderte Nachbesicherung auch gesunde Unternehmen ruinierte. Die Laufzeit einzelner Objekte lag in der Vergangenheit bei 1 bis 5 Jahren. Die Objekte können bei einer kurzen Handelsstrategie Margen von 30 bis 40 %, bei einem längerfristigen Vorgehen von 50 bis 100 % erwirtschaften. Während der Darlehenslaufzeit von bis zu 10 Jahren sollen mehrere Investitionszyklen durchlaufen werden. Dies ist für den Anleger eigentlich irrelevant, da er an einem Überertrag nicht beteiligt ist. Für ihn stellt ein mehrmaliges diversifiziertes Investieren jedoch einen deutlichen Risikopuffer dar. Für jedes Objekt wird stets ein externes Gutachten durch öffentlich bestellte Gutachter erstellt.

Schwächen – Anlagestrategie ist erst für einen vergleichsweise kurzen Zeitraum nachweisbar.

Stärken – Investitionsstrategie hat sich bis dato bewährt, aufgrund der externen Gutachten und der fehlenden Abhängigkeit von Banken sehe ich eine ausgeprägte Gesamtanlagesicherheit gegeben.

Das Konzept

Das Anlegerkapital wird als festverzinsliches Erstrangdarlehen an die Brest Tauros Immobilien GmbH, Leipzig, vergeben. Dank der ausschließlichen Investition in Bestandsimmobilien und der erstrangigen Absicherung ist das Anlegerkapital de facto unabhängig vom Unternehmenserfolg. Die Anbieterin verfügt über eine vergleichsweise kurze Historie.

Das Anlegerdarlehen ist jeweils durch eine erstrangige Grundschuld auf das Immobilienvermögen der Gruppe abgesichert, so daß ein Verlust der Anlage faktisch ausgeschlossen ist. Die Immobilien werden in jedem Fall von externen Gutachtern eingewertet, damit ist die Qualität der erstrangigen Sicherheit individuell nachvollziehbar.

Die Weichkosten fallen mit anfänglich 15 % für aktiv verwaltete Bestandsimmobilien vertretbar aus. Tatsächlich sind die Gewinne für das Unternehmen auf Projektebene so hoch, daß die Finanzierungskosten aus dem Darlehen nicht der Rede wert sind.

Stärken – Dank Absicherung per Grundschuld sehr überzeugendes Risikoprofil. Komplette (Objekt-)Transparenz für die Anleger.

Die Zielgruppe

Objektdarlehen beteiligen den Kapitalgeber (Darlehensgeber) unmittelbar an der Wertentwicklung des Objekts. Geht die Investitionsstrategie auf, erhält der Anleger die geplante Verzinsung; tritt der Insolvenzfall ein, steht er ganz am Anfang der Schlange der Anspruchsteller. Damit ist ein Totalverlust quasi ausgeschlossen. Die Unternehmenshistorie der Anbieterin ist vergleichsweise kurz. Privatanleger erhalten damit bei einer sehr überschaubaren Laufzeit vergleichsweise hohe Zinsen, gepaart mit einem überzeugenden Risikoprofil.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Ronda II“ der Brest Tauros Immobilien GmbH, Leipzig, für einwandfrei. Besonders positiv ist das überzeugende Risikoprofil dank der erstrangigen Absicherung. Einziger Malus aus meiner Sicht ist die kurze Angebotshistorie. Meiner Meinung nach hat das Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #112 ein.