Investmentanalyse vom 19.03.2015

Cosimo Festzins

Der Projektentwickler Cosimo aus dem Ruhrgebiet ist auf Expansionskurs. Mittels des vorliegenden Nachrangdarlehens soll das Eigenkapital aufgestockt werden, um weitere und größere Projekte zu finanzieren. Die Unternehmensgruppe ist überaus gesund, lukrative Projekte für die nahe Zukunft sind ausreichend gesichert.

Die Anbieterin

Die Cosimo GmbH, Duisburg, gegründet Ende 1995, ist ein eigentümergeführtes Immobilienunternehmen. Wurden in den Jahren bis 2007 primär Wohnimmobilien im Einzelverkauf umgesetzt, fokussiert die Cosimo in den Folgejahren vermehrt auf Wohnimmobilien für den Bestand und den Portefeuillehandel. Seit September 2014 beträgt das Stammkapital der Cosimo GmbH EUR 1 Mio. Laut vorliegender aktueller BWA (Juni 2014) und mehrerer Creditreformauswertungen ist die Cosimo-Gruppe zweifelsfrei ein gesundes und liquiditätsstarkes Unternehmen. Laut vorliegendem Gutachten des Wirtschaftsprüfers Richard Wittsiepe, Duisburg, verfügte die Cosimo Ende 2013 über stille Reserven aus dem Projektportefeuille von EUR 23,357 Mio. Der Gesamtverkehrswert des aktuellen Bestandsportefeuilles der Cosimo-Gruppe liegt, laut Immobilienübersicht, bei rund EUR 74 Mio.

Die persönliche Bürgschaft des Hauptanteilseigners, Oral Coskun, stellt ein positives Zeichen dar, tatsächlich ist aber die finanzielle Ausstattung der Cosimo GmbH mehr als ausreichend, um das Darlehensvolumen von maximal EUR 5 Mio. abzudecken.

Anfang 2015 hatte die Gruppe ein Gesamtkapital von mehr als EUR 150 Mio. bei über 50 Projekten umgesetzt. Die bisher abgewickelten Projektentwicklungen rentieren durchschnittlich mit über 50 % p. a., was vor allem einem Fremdkapitaleinsatz von rund 85 % je Projekt zu verdanken ist. Laut Organigramm ist die Cosimo-Gruppe zwischenzeitlich mit 7 Tochterunternehmen (2 davon Vorratsgesellschaften) professionell aufgestellt; Aktuell (03/2015) werden 20 Mitarbeiter beschäftigt. Die Cosimo-Gruppe verantwortet sämtliche Arbeitsschritte einer Projektentwicklung mit hauseigener Kompetenz. Im Bereich Hausverwaltung sind 6 Angestellte beschäftigt. 2 hauseigene Bauleiter verantworten die Arbeitsleistung auf den Projektbaustellen. Bis dato wurde, laut Oral Coskun, bei keinem Einzelprojekt ein Minus erwirtschaftet. Dank der positiven Arbeitsleistung soll über die Jahrzehnte ein gut funktionierendes lokales Netzwerk mit 12 Banken aufgebaut worden sein.

Exklusivvertrieb für das Angebot ist die Fidelias Vertriebsservice GmbH, Köln. Diese steht unter der Gesamtleitung des geschäftsführenden Gesellschafters Udo Masrouki. Dieser kann im Bereich Vertrieb eine Expertise über mehrere Jahrzehnte vorweisen.

Insgesamt liefert die Cosimo-Gruppe damit einen runden Auftritt. Die Strukturen in den Unternehmen sind gut etabliert und krisenresistent, wie die sehr positive Entwicklung in den letzten Jahren zeigt. Das systemimmanente Schlüsselpersonenrisiko ist dank der parallelen Geschäftsführerposition der beiden Brüder Coskun überschaubar.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter umgehend und mit sämtlichen relevanten Materialien. Tatsächlich sind die Tiefe und Qualität der gelieferten Daten ungewöhnlich, was in meinen Augen ein sehr positives Zeichen darstellt.

Stärken – Lokaler Projektentwickler, der seinen Markt seit Jahrzehnten kennt, finanziell auf sehr gesunden Beinen steht und sich auf einem Wachstumskurs befindet.

Das Angebot

Die Cosimo fokussiert sich auf das aktive Entwickeln von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Zielobjekte sind Immobilien mit einem ausgeprägten Wertsteigerungspotential durch eine Umstrukturierung und Neubauten in der Entwicklungsphase mit einem ausgeprägten Renditepotential. Cosimo agiert seit 20 Jahren im Ruhrgebiet und seit 5 Jahren auch intensiv im Rheinland (Düsseldorf, Köln und Bonn). Das abgewickelte Bau- und Entwicklungsvolumen liegt bis Ende 2014 bei über EUR 150 Mio. Zur Zeit betreut Cosimo ein Projektvolumen von rund EUR 130 Mio., weitere EUR 80 Mio. an Neuprojekten sind in Planung. Damit ist für das Nachrangdarlehen ein ausreichendes künftiges Projektvolumen gegeben. Zudem ist das vorhandene Immobilienvermögen, das auch per Grundschuld (kongruent zum Darlehensstand) als Sicherheit abgetreten wird, mehr als ausreichend für das Darlehensvolumen.

Stärken – Anbieter ist in Zielregion etabliert und hat ausreichend Projekte angebunden.

Die Investitionskriterien

Das Darlehen soll nach aktueller Planung zur Hälfte in ein großvolumiges Einzelprojekt in Bonn fließen. Hierbei handelt sich um ein neu zu errichtendes Studentenwohnheim am Hauptbahnhof. Das Gesamtvolumen liegt bei rund EUR 12,3 Mio. Als Sicherheit für die bis zu EUR 5 Mio. Darlehen werden laufend Grundschulden auf bestehende Objekte eingetragen. Für die Validität der Grundschulden ist als Grundschuldtreuhänder Jakob Kandler, München, verantwortlich. Dieser ist unter anderem seit rund 30 Jahren in der Immobilienbranche tätig, davon 10 Jahre im Bauträgerbereich. Die zur Besicherung des Darlehens eingetragenen Grundschulden werden laufend erweitert und aktualisiert, abhängig vom Darlehensstand und dem laufenden Projektportefeuille.

Bei jedem Projekt der Cosimo werden rund 85 % niedrigverzinsliches Fremdkapital von Banken eingesetzt. Das nachrangige Darlehen zählt als Eigenkapital, ermöglicht damit ein größeres Finanzierungsvolumen. Die Laufzeit einzelner Projektentwicklungen lag in der Vergangenheit bei 15 bis 24 Monaten. Die Objekte können – bezogen auf das Eigenkapital – Renditen von weit über 100 % erwirtschaften. Während der Darlehenslaufzeit, die ja grundsätzlich nicht begrenzt ist, sollen mehrere Investitionszyklen durchlaufen werden. Dies ist für den Anleger eigentlich irrelevant, da er an einem Überertrag nicht beteiligt ist. Für ihn stellt ein mehrmaliges diversifiziertes Investieren jedoch einen deutlichen Risikopuffer dar. Für jedes Objekt wird stets ein externes Gutachten erstellt, in vielen Fällen im Auftrag der jeweils finanzierenden Bank.

Stärken – Anbieter ist als Bauträger erprobt und verfügt über ausreichend großes Portefeuille an möglichen Zielprojekten.

Das Konzept

Das Anlegerkapital wird als festverzinsliches Nachrangdarlehen an die Cosimo GmbH, Duisburg, vergeben und ist damit unmittelbar vom Unternehmenserfolg abhängig. Da das Darlehen als Eigenkapital gewertet wird, wäre es im Verwertungsfall nachrangig zu behandeln. Ein Anleger stünde damit an letzter Stelle aller möglichen Anspruchsteller. Da die Cosimo GmbH über eine längere und überaus gesunde Historie verfügt, die aktuelle finanzielle Situation nachgewiesenermaßen gesund ist und für die Zukunft mehr als ausreichend lukrative Projekte auf dem Tisch liegen, sieht sich der Anleger mit einem sehr überschaubaren Unternehmensrisiko konfrontiert. Zudem ist das Darlehen durch nachrangige Darlehen aus dem Immobilienvermögen der Gruppe abgesichert, so daß ein Verlust der Anlage faktisch ausgeschlossen ist. Der Anleger vertraut sein Kapital damit einem aktuell und auf absehbare Zeit gesunden Unternehmen an, das mit dem Eigenkapital weiter wachsen kann. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 7 % (incl. Agio) für ein Projektentwicklungskonzept außerordentlich niedrig aus. Diese überzeugende Kostenquote (auf Nachrangdarlehensebene) wird ermöglicht durch einen sehr hohen Fremdkapitalhebel von rund 85 % je Projekt.

Tatsächlich sind die Gewinne für das Unternehmen auf Projektebene dermaßen hoch, daß die Finanzierungskosten aus dem Darlehen nicht der Rede wert sind.

Stärken – Überzeugende Kostenstruktur. Sehr gesunder Darlehensnehmer auf Wachstumskurs. Etabliertes Netzwerk in einem lokalen Marktumfeld mit hoher Nachfrage. Dank Absicherung per Grundschuld sehr überzeugendes Risikoprofil.

Die Zielgruppe

Nachrangdarlehen beteiligen den Kapitalgeber (Darlehensgeber) unmittelbar an der Unternehmensentwicklung. Geht die Investitionsstrategie auf, erhält der Anleger die geplante Verzinsung; tritt der Insolvenzfall ein, steht er ganz am Ende der Schlange der Anspruchsteller. Die Unternehmenshistorie der Anbieterin ist vergleichsweise lang, die Auswertung des Anlagevermögens (Ende 2013) bezeugt ein gesundes Unternehmen. Privatanleger erhalten damit bei einer sehr überschaubaren Laufzeit vergleichsweise hohe Zinsen, gepaart mit einem überzeugenden Risikoprofil. Aus aktueller Sicht ist das Chancen-Risiko-Verhältnis ungewöhnlich positiv. Anleger sollten sich bei einer längerfristigen Investition auf jeden Fall über die Unternehmensentwicklung auf dem laufenden halten.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Cosimo Festzins“ der Cosimo GmbH, Duisburg, für sehr gut. Die Anbieterin ist sehr gesund und in der Region als Projektentwicklerin etabliert. Das erprobte Konzept überzeugt mit einem sehr guten Ertrags-Risiken-Verhältnis. Das Angebot verdient in meinen Augen eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #112 ein.